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永和拍案|購二手房遇房價上漲,賣方不配合辦理房屋過戶登記,買方應如何應對?

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永和拍案|購二手房遇房價上漲,賣方不配合辦理房屋過戶登記,買方應如何應對?

發布日期:2018-10-31 作者: 點擊:

永和拍案|購二手房遇房價上漲,賣方不配合辦理房屋過戶登記,買方應如何應對?  張利娟律師

    案情簡介:

    2017年4月5日,李某與趙某通過房屋中介公司的居間服務簽訂了《二手房房屋買賣合同》,合同約定經房屋中介公司居間服務,趙某將其名下建筑面積120平方米的房屋出售給李某,合同價款為130萬元,李某于簽訂合同時支付10萬元購房定金,銀行貸款審批通過之日起15日內辦理房產過戶,過戶之日支付50萬元作為首期房款,余款70萬元通過貸款銀行直接支付至趙某在該貸款銀行所開設的賬戶,李某與趙某應積極履行合同約定的義務辦理房屋按揭貸款、房屋過戶登記、支付房屋價款等,若賣方違約應當雙倍返還定金、按合同價款的30%承擔違約責任并賠償給守約方造成的一切損失,守約方支出的中介費和為主張權利支出的律師費等由違約方承擔。合同簽訂后李某按照合同約定履行合同義務,在李某的貸款申請通過銀行審批后,趙某因房價上漲要求增加購房款并拒絕辦理過戶登記。李某遂起訴至法院要求解除房屋買賣合同、雙倍返還定金20萬元、賠償房價上漲導致的房屋差價損失30萬元、賠償中介服務費及律師費損失5萬元、案件受理費等由趙某承擔。

    裁判要點:

    合同簽訂后,李某按照合同約定履行合同義務,趙某拒絕履行合同約定過戶登記的義務,趙某的行為構成違約導致李某無法實現購房目的,故對李某解除合同的訴求予以支持。因趙某的違約,按合同約定及定金罰則趙某應雙倍返還定金20萬元并賠償房價上漲導致的房屋差價損失20萬元,賠償中介費、律師費損失5萬元,案件受理費、鑒定費由趙某承擔。

    律師分析:

    1、違約方明確表示不履行合同義務致使合同目的不能實現的,守約方可依法解除合同。

    根據《中華人民共和國合同法》第九十四條 第二款、第四款之規定,有下列情形之一的,當事人可以解除合同:……(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;……(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”。本案中,趙某在簽訂合同后表示不愿意繼續履行,構成違約,合同目的不能實現,因此李某依法要求解除房屋買賣合同得到支持。

    2、收受定金的一方違約,應當雙倍返還定金。

    根據《中華人民共和國合同法》第一百一十五條 之規定:”當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金”。且《二手房房屋買賣合同》中也約定若賣方違約應當雙倍返還定金,趙某的行為構成違約,應承擔雙倍返還定金的責任,李某要求趙某雙倍返還定金20萬元的訴訟請求得到支持。

    3、違約方應當賠償因為違約行為給守約方造成的損失,但賠償損失應當以實際損失為限。

    根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條 之規定:”當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?!鋇諞話僖皇豕娑?”當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?!?涉案房屋價格上漲的差價部分屬于合同履行后李某可以獲得的利益,該差價屬于趙某違約給李某造成的損失。經司法鑒定房屋差價損失為30萬元,但適用定金罰則并要求賠償損失時,定金與損失賠償的總值不得高于因為違約造成的實際損失,本案趙某實際造成的損失為房屋差價損失30萬元,本案定金罰則與賠償損失同時適用時不能超過該30萬元的實際損失,該30萬元在雙倍定金中抵扣10萬元,因此李某的該項訴求實際得到支持的房屋差價損失為20萬元(30-10=20),李某要求趙某賠償房屋差價損失的訴求得到支持。

    4、違約方應按照合同約定賠償守約方支出的律師費等。

    根據李某與趙某《房屋買賣合同》的約定,因趙某違約,守約方李某支出的中介費以及為主張權利支出的律師費等所有費用由趙某承擔,因此李某要求趙某賠償支出的中介費及律師費的訴訟請求得到支持。

    5、訴訟費由敗訴方承擔。

    根據《訴訟費用交納辦法》第二十九條第一款的規定,訴訟費用由敗訴方負擔。本案中李某支出的訴訟費、鑒定費由趙某承擔。

    律師建議:

    1、當事人應當按照合同約定履行自己的義務,行使自己的權利、履行義務

    應當遵循誠實信用原則。 

    2、當事人簽訂合同時應當仔細審查合同文本,應對交易過程中容易出現爭議之處以及違約責任作出明確約定。對于律師費等非必要性支出的承擔在合同中應作出明確約定。

    3、如遇當事人一方違約導致合同不能履行,應當及時對違約方違約的證據進行固定和收集,同時積極采取應對措施主張權利。

    律師簡介:

    張利娟,重慶永和律師事務所專職律師。張利娟律師,女,民革黨員,西南政法大學法學碩士,中華全國律協會員,重慶市律協會員。

    張利娟律師法學理論功底扎實,律師執業經驗豐富。曾任法學基礎課程教師,法學理論深厚,法律實踐經驗豐富,將法學理論與法律實踐完美結合。執業以來,擔任政府、國有企業、房地產公司常年法律顧問,成功代理了多起爭議標的額大、綜合案情復雜的訴訟案件,成功辦理了破產重整、政府與社會資本合作、企業上市等非訴專項法律事務。服務領域主要為:公司顧問法律事務、建筑工程及房地產法律事務、勞動人事爭議等。

    

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